买楼贷款的条件是什么？楼宇按揭贷款全指南
购买房产是人生中重要的财务决策之一，而贷款则是大多数购房者的必经之路。我们这篇文章将全面解析申请楼宇按揭贷款的各项条件，帮助您提前做好资金规划，顺利实现安居梦想。
一、基本申请人条件
申请楼宇贷款在一开始需要满足银行对借款人的基本要求：年龄通常需满18周岁且不超过65岁（部分银行可放宽至70岁），具有完全民事行为能力。银行会严格审核借款人的身份证明、户籍证明和婚姻状况证明（如结婚证或单身证明）。
港澳台及外籍人士也可申请，但需额外提供有效居留证件和工作签证。值得注意的是，部分银行对非本地户籍申请人可能要求更高的首付比例或更严格的收入证明。
二、收入与还款能力要求
银行最重视借款人的还款能力审核：月收入至少需覆盖月供的2倍（优质客户可降至1.5倍）。收入证明形式包括：
1. 受薪人士：近6-12个月银行流水+单位开具的收入证明
2. 自雇人士：公司财务报表+纳税证明
3. 自由职业者：过往2-3年的完税证明+业务合同
对于高收入人群，银行可能要求提供资产证明（如存款、股票、基金等）作为还款能力的补充。退休人员可申请"接力贷"，但需子女作为共同借款人。
三、首付比例规定
根据最新监管要求，不同购房情况的首付比例有所不同：
• 首套房：最低30%（部分城市为35%）
• 二套房：普通住宅40-50%，非普通住宅60-70%
• 商用房：最低50%
值得注意的是，首付比例会随政策调整而变化。2023年部分城市推出"认房不认贷"政策后，改善型购房的首付比例有所降低。公积金贷款的首付比例通常比商业贷款低5-10个百分点。
四、房产评估要求
银行会委托专业评估公司对抵押房产进行估值，贷款金额一般为评估价的70-80%（首套房）。评估时会考虑：
• 房产类型：住宅最优，商铺/写字楼次之
• 楼龄：通常要求不超过25年（优质地段可放宽）
• 地理位置：核心城区房产更易获批
• 产权状况：必须产权清晰，无抵押或查封
购买二手房时，银行可能不接受报价明显高于市场价的交易。部分银行对经济适用房、小产权房等特殊房产类型限制较多。
五、信用记录审查
良好的信用记录是贷款审批的关键：
• 近2年无连续3次或累计6次逾期记录
• 信用卡使用率建议低于70%
• 现有贷款月供不超过收入的50%
• 无未结清的担保贷款
银行会查询央行征信系统和百行征信，部分银行还会参考芝麻信用等第三方数据。若信用记录存在问题，可通过提供抵押担保或增加共同借款人来提高获批几率。
六、贷款年限与利率
商业贷款最长可达30年，但需满足"贷款期限+借款人年龄≤70岁"的条件。当前（2023年四季度）的主流利率为：
• 首套房：LPR-20BP（约4.0%）
• 二套房：LPR+60BP（约4.8%）
公积金贷款利率更低（3.1%-3.575%），但额度有限（个人最高50-120万，各地不同）。组合贷款可以兼顾额度和利率优势。
七、特别情况处理
共同购房如何申请贷款？
非夫妻关系共同购房需明确产权份额，贷款可由一方或双方共同申请。夫妻共同申请时，双方的收入和负债都会纳入考核。
自由职业者如何证明收入？
可提供近2-3年的完税证明、银行流水、业务合同等材料。部分银行接受存款质押或理财证明替代收入证明。
贷款被拒后怎么办？
可尝试：1) 提高首付比例 2) 增加担保人 3) 选择对资质要求较低的银行 4) 修复信用记录后重新申请。
