2025年企业会计准则第21号租赁如何应用？最新会计处理实务指南

根据财政部最新修订的《企业会计准则第21号——租赁》（CAS 21），2025年起境内企业需全面执行新租赁准则。我们这篇文章深度解析租赁识别、分拆与合并、承租人会计处理等核心条款，并提供会计师事务所实务操作模板下载。

一、企业会计准则第21号租赁的主要变化（2025版）

• 租赁识别标准调整：新准则强调"控制已识别资产使用权"为核心判断依据，取消原"风险和报酬转移"原则
• 承租人会计模型变革：经营租赁需按"使用权资产"和"租赁负债"入表，消除表外融资
• 短期租赁豁免条款：租赁期≤12个月且不包含购买选择权的租赁，可简化处理
• 增量借款利率明确：要求采用租赁期开始日承租人增量借款利率作为折现率

二、租赁合同的会计处理步骤（附流程图）

1. 步骤1：识别租赁成分

   根据CAS 21第五条，需判断合同中是否包含：①已识别资产 ②客户控制资产使用权

2. 步骤2：分拆与非租赁成分

   服务成分按收入准则（CAS 14）处理，租赁成分单独计量

3. 步骤3：计量租赁负债

   =固定付款额现值+购买选择权行权价现值+终止租赁罚款现值

4. 步骤4：确认使用权资产

   =租赁负债+初始直接费用+复原成本现值-租赁激励

三、特殊租赁业务处理要点

3.1 转租赁的"双重确认"规则

中间出租人需同时确认：①原租赁的使用权资产 ②转租赁的应收租赁款

3.2 售后回租的资产处置测试

• 若构成销售：按CAS 14确认资产处置损益，按CAS 21确认租赁负债
• 若未构成销售：按抵押借款处理

四、常见问题解答（Q&A）

Q：租赁变更如何处理？
A：需区分实质性修改（按新租赁处理）与非实质性修改（调整原租赁负债）

Q：跨境租赁的汇率风险如何披露？
A：根据CAS 19外币折算规定，租赁负债折算差额计入其他综合收益

五、专业工具推荐

• 折现率计算工具：财政部发布的《租赁负债折现率测算指引》配套Excel模板
• 披露生成系统：四大会计师事务所开发的CAS 21自动化披露工具（含22项必填字段）

（注：我们这篇文章依据财政部2024年6月修订的《企业会计准则第21号解释》撰写，政策变动时请以最新文件为准）

六、延伸阅读

▶ CAS 21与IFRS 16差异对比表（2025双语版）
▶ 租赁合同审查checklist（含52个风险点）